Principe de la comparaison
Ce simulateur compare deux stratégies patrimoniales sur une même durée :
| Scénario Achat |
Scénario Location |
| L'apport sert de mise de fonds pour réduire l'emprunt |
L'apport est investi en placements financiers |
| Vous remboursez un crédit + charges |
Vous payez un loyer + investissez la différence |
| Patrimoine = Valeur bien − Capital restant dû |
Patrimoine = Capital placé − Flat tax sur plus-values |
Scénario Achat - Détail des calculs
Frais d'acquisition :
Frais = (Prix × Frais notaire) + (Prix × Frais agence) + Frais bancaires
Montant emprunté :
Emprunt = Prix d'achat + Frais d'acquisition − Apport
Mensualité de crédit (formule d'amortissement) :
M = Capital × (t × (1+t)^n) / ((1+t)^n − 1)
où t = taux mensuel, n = durée en mois
Charges mensuelles propriétaire :
Charges = Mensualité + Assurance + Taxe foncière/12 + Entretien/12
Patrimoine final :
Patrimoine = Valeur du bien après appréciation − Capital restant dû
Scénario Location - Détail des calculs
Épargne mensuelle (si coût proprio > loyer) :
Épargne = Coût propriétaire mensuel − Loyer mensuel
Capitalisation au rendement brut :
Capital(mois) = Capital(mois-1) × (1 + Rendement/12) + Épargne
Flat tax à la sortie (30% sur les plus-values uniquement) :
Plus-value = Capital brut final − Total des versements
Flat tax = Plus-value × 30%
Patrimoine net :
Patrimoine = Capital brut − Flat tax
Hypothèses importantes
| Paramètre |
Explication |
| Durée du crédit |
Fixée à 25 ans. Si la durée de détention est inférieure, le capital restant est déduit. |
| Rendement placement |
Rendement brut annuel (avant impôts). Typiquement 5-7% pour un portefeuille diversifié. |
| Flat tax |
Appliquée uniquement sur les plus-values à la sortie (30% = 12,8% IR + 17,2% PS). |
| Appréciation du bien |
Revalorisation annuelle du bien immobilier (basée sur les données DVF). |
| Hausse des loyers |
Augmentation annuelle des loyers (généralement indexée sur l'IRL). |
Limites du modèle
• Les frais de revente (agence, plus-value immobilière) ne sont pas inclus.
• L'exonération de plus-value sur la résidence principale n'est pas modélisée.
• Les avantages fiscaux (PTZ, Pinel, déductions d'intérêts) ne sont pas pris en compte.
• Le modèle suppose un loyer constant la 1ère année, puis revalorisé annuellement.
